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사업체 매매가 힘든 이유

등록: 자이언트부동산   (06/30/15)    조회:6021


사업체 매매가 힘든 이유 부동산 중개인은 셀러와 바이어의 간극을 좁혀주는 일을 한다. 이 작업을 제대로 해야 이른바 잘 나가는 에이전트가 된다. 양측을 잘 설득하면서 매끄럽게 일을 진행시켜야 한다. 주택은 만질 수 있는(tangible) 고정 자산이라 그런지 작업이 비교적 부드럽다. 하지만 만질 수 없는(intangible) 유동 자산인 사업체는 일이 꼬이기 십상이다. 거기에 감정 싸움으로 번지면 일은 복잡해진다. 왜일까. 여러 이유가 있겠지만 사업체에는 공식 감정가가 없기 때문이기도 하다. 주택 감정의 경우에는 시장 접근 방식을 사용한다. 감정사는 인근에서 팔린 주택 가격을 근거로 삼는다. 팔려는 집과 비슷한 대지와 건평, 방 갯수, 주택 ‘나이’ 등을 고려하고 가장 최근에 팔린 집을 샘플로 삼는다. 똑같은 집이야 없겠지만 비슷한 집은 있다. 이는 주택 개발업자가 한 동네에 비슷한 집을 많이 지어 분양하기 때문에 가능하다. 여기에 셀러의 문화적인 시설(amenity)에 들어간 비용은 더하고, 고장난 데를 수리하지 않고 그냥 팔겠다(As is condition)면 가격을 빼주면 무리 없는 시장 가격이 나온다. 여기에 셀러의 욕심을 적당히 플러스시키면 리스팅 가격이 된다. 주택 감정가는 뻔하기 때문에 감정가가 50만 달러로 나왔는데 60만 달러에 팔겠다면 안팔겠다는 것이나 마찬가지다. 그리고 요즘 그런 셀러는 없다. 상업용 부동산도 감정가 산정 기준이 확실하다. 수입 접근 방식을 쓰는데 총 수입에서 총 지출을 뺀 순수익을 따진다. 물론 약간의 변수도 있다. 지출 항목 가운데 매니저 봉급이 포함됐다면 리스팅 가격을 약간 높일 수 있고 주인이 직접 매니지먼트를 해서 지출을 줄였다면 매매가를 협의할수 있다. 매니저 봉급은 반드시 필요한 지출 항목이 아니기 때문에 약간의 가격 차이를 보일 수 있다. 하지만 사업체의 경우는 다르다. 먼저 똑같은 사업체는 없다. 이 세상에 위치, 리스 조건, 임대료, 매상, 영업 시간 등이 같은 곳이 있을 리 만무다. 억지지만 이런 상황을 만들어보자. A마켓과 B마켓이 있다. 두 가게 모두 매장 사이즈, 임대료, 매상, 영업 시간이 같다고 가정하자. 모든 조건이 같다고 해도 매상의 질, 즉 마진까지 같을 수는 없을 것이다. A마켓은 마진이 좋은 잡화가 많이 팔리고 B마켓은 마진이 박한 맥주가 많이 찾는다면 순수익(권리금)에 차이가 난다. 또 매주 같은 수량의 맥주가 팔린다고 해도 12팩이나 18팩이 많이 팔린다면 수익이 덜 나고 낱개로 많이 나간다면 마진이 높다. 매상의 질조차 똑같다 하더라도 남은 리스 기간이 10년이나 아니면 15년이냐에 따라 부르는 가격에 차이가 난다. 권리금의 기준을 순수익으로 따지기도 하지만 이 또한 함정이 있을 수 있다. 라이선스가 필요한 세탁소의 순수익 2만 달러와 누구든지 영업을 할 수 있는 셀폰 가게의 2만 달러 순수익과는 다르다. 세탁소는 기존의 수입이 보장될 수 있지만 셀폰 가게는 마케팅이 부족할 경우에는 매상이 급격한 하강곡선을 그리기 때문이다. 권리금은 내 가게의 매상이 얼마쯤 되고 얼마를 가져간다는 일종의 프리미엄이다. 문제는 기준이 모호하다는 데 있다. 필자가 정의하는 권리금은 이렇다. 팔겠다는 셀러의 여러 상황의 절박성과 사겠다는 바이어의 필요성을 합쳐 둘로 나눈 가격이다. 셀러의 한몫 챙기겠다는 욕심과 바이어의 거저 먹기 심보는 빠져야 한다. 추상적이긴 하지만 사업체 매매는 한발자국씩만 양보하면 쉬워진다 부동산 중개인은 셀러와 바이어의 간극을 좁혀주는 일을 한다. 이 작업을 제대로 해야 이른바 잘 나가는 에이전트가 된다. 양측을 잘 설득하면서 매끄럽게 일을 진행시켜야 한다. 주택은 만질 수 있는(tangible) 고정 자산이라 그런지 작업이 비교적 부드럽다. 하지만 만질 수 없는(intangible) 유동 자산인 사업체는 일이 꼬이기 십상이다. 거기에 감정 싸움으로 번지면 일은 복잡해진다. 왜일까. 여러 이유가 있겠지만 사업체에는 공식 감정가가 없기 때문이기도 하다. 주택 감정의 경우에는 시장 접근 방식을 사용한다. 감정사는 인근에서 팔린 주택 가격을 근거로 삼는다. 팔려는 집과 비슷한 대지와 건평, 방 갯수, 주택 ‘나이’ 등을 고려하고 가장 최근에 팔린 집을 샘플로 삼는다. 똑같은 집이야 없겠지만 비슷한 집은 있다. 이는 주택 개발업자가 한 동네에 비슷한 집을 많이 지어 분양하기 때문에 가능하다. 여기에 셀러의 문화적인 시설(amenity)에 들어간 비용은 더하고, 고장난 데를 수리하지 않고 그냥 팔겠다(As is condition)면 가격을 빼주면 무리 없는 시장 가격이 나온다. 여기에 셀러의 욕심을 적당히 플러스시키면 리스팅 가격이 된다. 주택 감정가는 뻔하기 때문에 감정가가 50만 달러로 나왔는데 60만 달러에 팔겠다면 안팔겠다는 것이나 마찬가지다. 그리고 요즘 그런 셀러는 없다. 상업용 부동산도 감정가 산정 기준이 확실하다. 수입 접근 방식을 쓰는데 총 수입에서 총 지출을 뺀 순수익을 따진다. 물론 약간의 변수도 있다. 지출 항목 가운데 매니저 봉급이 포함됐다면 리스팅 가격을 약간 높일 수 있고 주인이 직접 매니지먼트를 해서 지출을 줄였다면 매매가를 협의할수 있다. 매니저 봉급은 반드시 필요한 지출 항목이 아니기 때문에 약간의 가격 차이를 보일 수 있다. 하지만 사업체의 경우는 다르다. 먼저 똑같은 사업체는 없다. 이 세상에 위치, 리스 조건, 임대료, 매상, 영업 시간 등이 같은 곳이 있을 리 만무다. 억지지만 이런 상황을 만들어보자. A마켓과 B마켓이 있다. 두 가게 모두 매장 사이즈, 임대료, 매상, 영업 시간이 같다고 가정하자. 모든 조건이 같다고 해도 매상의 질, 즉 마진까지 같을 수는 없을 것이다. A마켓은 마진이 좋은 잡화가 많이 팔리고 B마켓은 마진이 박한 맥주가 많이 찾는다면 순수익(권리금)에 차이가 난다. 또 매주 같은 수량의 맥주가 팔린다고 해도 12팩이나 18팩이 많이 팔린다면 수익이 덜 나고 낱개로 많이 나간다면 마진이 높다. 매상의 질조차 똑같다 하더라도 남은 리스 기간이 10년이나 아니면 15년이냐에 따라 부르는 가격에 차이가 난다. 권리금의 기준을 순수익으로 따지기도 하지만 이 또한 함정이 있을 수 있다. 라이선스가 필요한 세탁소의 순수익 2만 달러와 누구든지 영업을 할 수 있는 셀폰 가게의 2만 달러 순수익과는 다르다. 세탁소는 기존의 수입이 보장될 수 있지만 셀폰 가게는 마케팅이 부족할 경우에는 매상이 급격한 하강곡선을 그리기 때문이다. 권리금은 내 가게의 매상이 얼마쯤 되고 얼마를 가져간다는 일종의 프리미엄이다. 문제는 기준이 모호하다는 데 있다. 필자가 정의하는 권리금은 이렇다. 팔겠다는 셀러의 여러 상황의 절박성과 사겠다는 바이어의 필요성을 합쳐 둘로 나눈 가격이다. 셀러의 한몫 챙기겠다는 욕심과 바이어의 거저 먹기 심보는 빠져야 한다. 추상적이긴 하지만 사업체 매매는 한발자국씩만 양보하면 쉬워진다


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