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다운사이징을 하며 고려해야 할 것들

날씨가 이젠 확연한 겨울날씨로 접어 들면서 5시면 벌써 어두워지는 긴긴 겨울밤을 맞이했다. 아마존 열풍으로 에이젼트분들은 동분서주 바쁜데 5시면 어두워지니 일할수 있는 시간이 너무 짧다고 안타까워 한다. 손님 한분이 찾아 오셨다. 트러스트를 셑업하셨는데 집을 메릴랜드에서 트러스트로 집을 사고 싶다고 하셨다. 메릴랜드에는 처음으로 집을 사는 거니까 First Time Home Buyer의 혜택을 받을수 있냐구 문의가 왔다.   

법인으로 집을 사실때는 그 혜택을 못 받는다. 그리고 법인으로는 예를들면 , Corporation이나 LLC 로는 융자도 받을 수 없어 현금으로 집을 사셔야 한다. 그럴땐 조언드리는 것이 일단 개인이름으로 사시고 나중에 gift of deed 를 트러스트로 주면 됩니다. 그러면 first time home buyer 혜택도 받으시고 트러스트에 넣어 놓으실수 있다고 알려드렸다. 

요즘은 다운사이징하는 것을 많이 돕다보니 또 다른 연세 드신 분이 상담 오셨다.  내가 집이 몇채가  되는데 지금 살아서 집을 자식에게 주는 게 좋은가 아님 나중에 유산으로 주는게 좋은가? 하며 질문을 해 오셨다. 물론 회계사님과 상의해 보시는 게 더 좋겠지만 아는 한도내에서 조언을 드렸다.

자식에게 부부가 유산 상속세 없이 한 1100만불 정도는 상속세 없이 자식에게 물려 줄수 있다.  그러니 부모중에 한분당 한 540만불정도 까지는 상속세 없이 자식에게 줄수 있는 셈이다. 그럴땐 추천하는 것이 살아 계실때 지금 부모님이 살고 계신집을 자식에게 주는 것이 제일 좋다. 왜냐하면 그 집은 그 부모님이 사시던 집이니 capital gain tax 를 이미 waive 받으것을 자식에게 주니 자식은 그 집을 받아서 바로 팔아도 그 세금을 안 내도 된다.

하지만 투자했던  집을 자식에게 주었을때는 자식이 그 집에 들어가 5년을 보유하고 2년을 살고 팔면 capital tax gain waive 를 받아 텍스를 안 낼수 있지만 바로 그 집을 팔면  부모님이 30만불에 사셔서 40만불 정도되는 집이 되었다면  팔게되면  10만불 정도의 income 을 번것으로 되고 그동안 아버님이 감각상각 하시며 받은 세금 혜택등을 다시  내게 되므로  참고하시라고 조언을 드렸다.  그리고 지금 투자로 사신 집들을 보유하고 계신집들을 다시 잘 검토해 보시고  나중에 좀더 집가치가 올라갈 곳으로 적당한 때에 갈아타는 것도 참으로 중요하다라고 강조하며, 예를들어  만약 old 콘도들이라면 너무 오래된 콘도라면 언제가는 다 패이스 lift 를 해야 하므로 돈이 큰돈이 들어갈 확률이 높다.   

그러면 콘도피도 많이 올라갈 것이니 그러기 전에  1031 exchange 로 새것으로 갈아타는 것도 좋은 방법중에 하나라고 조언드렸다. 집이나 사람이나 나이가 들면 계속해서  maintain 하느라 몫돈이 들어갈 확률이 높다. 

문의 (703)975-4989
<수잔 오 자이언트 부동산 대표>
해당 칼럼은 한국일보에서도 보실수 있습니다.