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1031 익스첸지에 대해 얼마나 알고 있는가?

우리가 일반적으로 알고 있는것은 1031 익스첸지의 기본은 자기가 갖고 있던 건물을 팔고 그 팔고 나서 남는 금액을 CAPITAL GAIN 텍스를  당장 안내고  다른 투자 물건을 45일 안에 계약해서  6개월안에 클로징 해야 한다고 알고 있는것이 대부분의 사람들이 알고 있는 상식이다.  여기서 우리가 오해하지 말아야 하는 것은 텍스 FREE 가 아니고  텍스를 DEFER 하는 것이다. 그래서 언제가는 텍스를 내야 한다는 것을 알아야 한다. 이것을 끝까지 안낼려면 먼저도 얘기했지만 무덤까지 갖고 가면 그 다음은 더 이상 텍스를 안내도 된다. 하지만 내가 죽고 나면 무슨 소용이 있겠는가? 

그럼 어떤종류의 것들이 1031 EXCHANGE 에 해당될까? 커머셜 건물, 랜트놀  주택, 비지니스나 개인재산 등이 대부분 해당된다.  하지만 스탁이나, 본드나, 자동차 같은것은 해당되지 않는다.  대분분 사람들은 부동산만 할수 있다고 생각하는데 비지니스도 해당된다. 비지니스를 본인의 건물에서 하시다가 은퇴하실려고 파실려 보니 팔고나서 그동안 텍스를 보고할때 감각 상각을 받은 액수가 상당했다. 예를 들면 건물포함 비지니스까지 200만불에 팔려고 했던 사람이 있는데 팔려고 보니 팔고나서 손에 쥐는 것이 백만불이 넘지만 거기서 거의 텍스를 50만불을 내야 된다고 회계사가 얘기 하니 은퇴할려고 했다가 다시  주저 앉을 려고 했다. 그래서 이분에게 그러지 말고 이럴때는 계약서에 건물가격 과 비지니스 가격을 따로 책정해서  파는데  비지니스는 그냥 팔고 건물은 1031 EXCHANGE  를 해서 조그만 랜탈 집들을 몇개 사 놓으시고 은퇴후 계속 랜트비를 받으면 아주 좋은 은퇴 플랜이 되신다고 추천을 드렸더니  흔쾌히 따르셔서 이제는 돈은 그때  같이 많이 벌지는 못하지만 힘든 비지니스 안 하시면서  랜트비 들어오는 수익과 팔고 난 수익금을 은퇴플랜에 잘 해 놓으니 세상 편해서 365일 주말이라고 들로 산으로 해외로 발길 닿는데로 다니신다고 좋아하신다. 

그러면 투자집들은 다 되는가? 예를들면  숏세일이나 포크로져 된 집들을 사서 다시 고쳐서 되 팔려고 하는 것들은 1031 교환으로 할수 없다. 그리고 미국에서 건물이나 비지니스를 팔고 외국에 투자하는 것도 안된다. 이것은 미국내에서만 적용된다.  가끔 VACATION HOUSE 를 1031 교환으로 사시는 경우도 있다. 이때 2주이상은 꼭 남에게 랜트를 주면 이것도 해당될 수 있다. 

그럼 꼭 먼저 팔고 사야 하는가? 아니다 내가 먼저 물건을 계약하고  나중에 본인이 갖고 있는 것을 팔아도 그것을 1031 EXCHANGE에 해당되게 할수 있다.  그러니 1031 교환을 할 생각을 갖고 계신 분들은 동시에 시작하셔야 한다. 일반 주택에서도 보통 사람들이 제일 많이 묻는 질문과 똑같다. 집을 먼저 팔아야 해요?  아니면 먼저 이사갈 집을 찾아야 해요? 팔 집을 마켓에 내 놓을 준비 끝내고  동시에 부지런히 찾아야 한다가 정답이다. 마찬가지다. 커머셜도 본인이 팔고자 하는 물건을 하루 이틀이 아닌  1년 전부터 모든 팔수 있는 서류 및 자료들을 구매력이  당기게  준비해 놔야 한다.  이것은 하루이틀에 할수 있는 것이 아니다.  

또 어떤 연로하신 분은 커머셜 건물을 파시면서 내가 이제 이것 팔고 노후에  쓰면서 살아야지 하셔서 그냥 텍스 다 내실 생각을 하셨다. 근데 내일이면 클로징 날짜가 잡혀 있는데  갑자기 마음이 바뀌어서  아무래도 이번에 이 커머셜을 팔고 그냥 주택 랜트집으로 찾아줘 그럼 계속해서 편안하게 랜트비를 받을수 있게 부탁하셔서 그렇게 해 드렸다. 여기서도 사람들은 꼭 계약서 쓸때 이것은 1031 교환이라는 것을 알려야 된다고 생각하는데 그렇지 않다. 다만 투자물건을 팔고 판 돈을 내 포켓에 가져오지 않고 고스란히 투자한다고 하며 정부에서 공식 인가 받은 1031 EXCHANGE 에이젼트가 그 돈을 그때까지 갖고 있으면 된다. 

문의 (703)975-4989 
<수잔 오 자이언트 부동산 대표>