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부동산투자는 종합예술이다

부동산투자는 종합예술이다 부동산 투자는 종합 예술이다. 모든 정황이 제대로 맞물려야 소기의 성과를 얻을 수 있다. 한가지만 삐끗하면 투자 기간이 길어지거나 아니면 수익률이 떨어진다. 물론 단타가 아닌 장기적인 투자라면 큰 문제가 아니긴 하지만. 부동산 투자를 학문적으로 접근하면 경제학에 가깝다. 거의 전부라 해도 될 정도다. 경제 상황을 직시하고 이에 대처하면 그리 큰 굴곡은 없다. ‘그리스를 포함한 남 유럽이 재정 위기를 겪고 있다. 그 불똥은 어디로 튈 것인가. 전체 유럽으로 파급된다면 미국도 오랜 기간 불황을 벗어나지 못할 것이다. 그렇다면 오바마 정부의 대책은 어찌 되나. 연방 정부는 그렇다 치자. 내가 사는 버지니아 주의 지역 경제는 어찌 전개될 것인가. 부동산 가격이 떨어질 것으로 판단되면 언제쯤 베팅할 것인가?’. 이런 식의 전개가 가능하다. 하지만 일반인으로서는 쉬운 작업은 아니다. 경제의 파급 효과를 예측하기 힘들고, 또 어느 정도 파악을 한다 해도 속도를 감지하기 만만치 않다. 부동산 투자는 타이밍과의 싸움이다. 투자 시점을 파악하기는 거의 불가능하다. 다만 예상되는 시점의 언저리를 내다볼 뿐이다. 부동산 투자를 경제학적인 측면으로 접근하기 힘들다면 심리학적으로 다가가보자. 훨씬 쉬워진다. 심리학은 단순한 학문이 아니다. 경제학도 복잡한데 심리학까지 섭렵하기는 어려울 게다. 아주 간단하게 다가가보자. 금요일 저녁 6시반 쯤, 한식당에 5명의 남자 손님들이 들어온다. 식당 운영 경험이 많은 주인은 첫 주문만 받아도 그 테이블의 매상을 감지한다. 동료끼리 한잔 하러 온 팀이라면 매상은 200달러선, 회사 사장이 직원들 회식시키려고 왔으면 300달러는 넘어간다. 모임이 빨리 끝날 조짐을 보이면 주인은 부침개 한 접시를 서비스 안주로 내놓는다. 회사 사장은 안주가 새로 나왔는데 안주만 축내지 않는다. 부하 직원들로부터 쫀쫀하다는 말을 듣기 싫은 게다. 그러면 술을 더 주문하고 안주가 모자라면 ‘안주 한 접시 더’를 외친다. 주인은 원가 5달러도 안 되는 안주 한 접시로 100달러 이상의 ‘추가 매상’을 올린다. 보통 사람들의 심리학이란 바로 이런 것이다. 물론 부동산 투자 심리학이 이처럼 간단하지는 않다. 더군다나 셀러나 바이어의 심리 파악은 말처럼 쉽지 않다. 이럴 때는 전문가의 도움을 받는다. 전문가는 셀러가 진짜로 팔 생각이 있는지, 아니면 가격만 알아보려 하는지 등을 나름대로의 노하우를 통해 파악한다. 바이어가 ‘한국에 투자자가 있다, 그 사람은 돈은 얼마든지 있다, 확실한 물건이면 전액 현찰로 산다’는 말에 정보를 주는 전문가는 없다. 경험이 많은 전문가는 상대방의 심리를 노련하게 파악한다. 쓸데없는 시간을 줄인다는 말이다. 심리학적으로 본 부동산 투자 얘기를 꺼냈으니 두 가지만 강조하자. 첫 번째는 다른 사람과 반대로 움직이라는 것이다. 많은 사람들이 부동산을 사겠다고 나서면 무조건 팔아라. 반대로 매물이 넘친다면 그 때는 매입 시기다. 필자의 주장이 아니다. 부동산으로 큰 돈을 번 부호들의 ‘격언’이다. 남들과 같아서는 돈을 벌기 힘들다는 뜻으로 해석하면 된다. 두 번째는 필자의 주장이다. 남의 얘기를 듣지 말라. 여기서 남이란 비전문가이다. 전문가가 나름대로의 판단을 내려 제법 좋은 부동산을 소개했다. 바이어도 곧 오퍼를 쓸태세다. 그리고는 하루 이틀만 말미를 달라고 한다. 그 후로는 감감무소식이다. 바이어는 자신의 지인들에게 투자하려는 부동산의 장단점을 설명하면서 매입 여부를 물어보고 다닌다. 지인들은 해당 부동산의 장점은 접어두고 단점만 얘기하는 경향이 있다. 단점만 꼬집는 이유는 무얼까. 필자는 두 가지로 해석한다. 하나는 그 부동산을 사서 돈을 벌게 되면 배가 아플 거라는 고약한 심리가 은근히 있고, 물건이 괜찮다고 했다가 만에 하나 잘못되었을 경우 그 화살이 자기에게 돌아올지 모른다는 불안 심리가 복합적으로 작용했다고 본다. 부동산은 자기의 판단 아래 투자하는 것이지 남이 하는 게 아니다. 그리고 부동산 투자는 경제학적이 아닌 심리학적으로 접근하면 많이 쉬워진다