미주부동산 커뮤니티

부동산가치상승과 은행자이자

부동산가치상승과 은행자이자 부동산 투자에는 사이클이 있다. 대개 5~7년을 한 사이클로 본다. 경제 상황에 따라서는 10년 주기이기도 하다. 하지만 이를 너무 맹신해서는 안된다. 투자하려는 시기나 금액, 대상, 지역 등에 따라 많은 차이가 있기 때문이다. 예를 들어 낡아빠져 곧 허물어 버릴 것 같은 빌딩을 사놓고는 이제 사이클 상으로 오를 때가 되었다고 할 수 있을까? 아니면 누가 봐도 좋은 위치에 번듯한 건물을 매입하고는 그동안 많이 올랐으니 이제부터는 떨어질 것이라고 단언할 수 있을까? 큰 그림으로 보기에 사이클이 틀리다고는 할 수 없지만, 이를 믿고 따른다면 애시당초 부자 소리 듣기 힘들다. 7~8년 전인가, 100만 달러를 들고 온 투자자가 있었다. 투자액은 물론 그 사람의 얘기다. 투자자가 이런 질문을 했다. “부동산을 샀는데 가격이 떨어지면 어떻게 하느냐”고. 상당히 소심한 투자자라 설득이 힘들 것이라 보고 그리 밀도있는 얘기는 나누지 못했다. 그 투자자가 100만 달러를 은행에 넣어두고 있으면 현재 밸런스는 얼마나 있을까. 복리로 아무리 좋게 쳐줘도 120만 달러 정도 있을 것이다. 그런데 당시 투자했더라면 부동산 가치는 얼마로 뛰었을까. 아마도 200만 달러는 족히 되었을 것이다. 거기에 임대 수입도 쏠쏠했을 것이고---. 이자라는 단어가 이 세상에 태어난 지 엄청 오래 되었지만 아직도 이자율이 부동산 가치 상승률을 앞지른 적은 없었고, 또 앞으로도 없을 것이다. 부동산 투자의 기장 큰 장점이다. 부동산 투자 중에서 가장 어려우면서도 쉬운 게 상업용 부동산 투자이다. 어렵다는 건 투자자의 모든 재산이 투입되기 때문에 조심스럽다고 보면 되겠다. 상업용 부동산 투자가 쉽다는 건 관리가 용이하기 때문이다. 테넌트들이 알아서관리한다. 본인들이 장사하는 곳이기 때문에 건물주가 크게 신경 쓸 일이 없다. 그리고 렌트비가 꼬박꼬박 나온다. 큰 불경기가 닥쳐도 주택은 포클로져를 각오하지만 사업장은 마지막까지 지킨다. 가족의 생활비가 나오는 곳이기 때문에렌트비는 칼같이 낸다. 주택을 은행에 뺏기면 아파트에 살면 되지만 사업장은 무조건 지켜야 하는 마지막 보루이기 때문이다. 몇 가지만 잘 챙기면 된다. 첫째는 D급은 피하라고 권하고 싶다. 그동안 여러 차례 언급했듯이 이상적인 부동산 투자는 C급을 사서 A급이나 B급으로 키우는 것이다. 그런데 D급은 아무리 잘 관리해도 C급 이상을 넘어설 수 없다는 한계가 있다. 그리고 주차장이 아예 없거나 많이 부족한 매물도 피하는 것이 바람직하다. 미국은 자동차 왕국이다. 그런데 차를 댈 공간이 부족하다면 가치가 떨어질 수밖에 없다. 만약에 건물에 빈 공간이 생겼다면 건물주는 최소 서너달의 렌트비는 날라간다. 어쩌면 더 길어질 수도 있다. 테넌트가 장사를 포기할 정도라면 상가 위치나 시설 등에 문제가 있다고 보면 틀림없다. 특히 상업용 건물 투자의 경우에는 ‘싼 게 비지떡’이다. 이런 투자는 나중에 팔 때도 큰 곤혹을 치른다. 초보자라면 8유닛 이하가 적당하다. 유닛이 비게 되더라도 감당할 수 있기 때문이다. 느긋한 성격에 여유가 있는 투자라면 매니지먼트 회사에 관리를 맡기는 것도 한 방법이 될 수 있겠다. 그밖에 챙길 사항으로는 조닝, 지하수 오염, 인근의 빈땅 여부 등이다. 상업용 부동산 투자는 현금 유동성이 좋고 또 장래성도 나쁘지 않다. 다만 만약의 사태에 대비해 예비비를 챙겨놓은 준비성은 필요하다. 상업용 부동산 투자는 아메리칸 드림의 완결편이라 할 수 있겠다. --