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땅투자시 유의사항

땅투자시 유의사항 미국, 중국, 러시아 등 세계 경제를 주도하는 나라들의 공통점이 있다. 바로 광활한 땅을 가졌다는 것이다. 나폴레옹이 러시아를 공격한 것도 땅을 얻기 위함이었고 징기스탄은 땅에 대한 욕심이 하늘을 찔렀다. 한반도라는 좁은 땅에서 태어나고 자란 한인들은 땅 투자에 관심이 많다. 땅 투자와 관련된 격언 가운데 하나는 ‘땅은 거짓말을 하지 않는다는 것이다’. 어느 시점이 되면 반드시 투자 이익을 가져다 준다. 하지만 미국은 개발할 땅이 워낙 넓다 보니 ‘100% 개런티’는 아니다. 잘못 사면 투자 이익은 물 건너 갈 수 있다. 좋은 땅이라고 매입했는데 나중에 전기 고압선이 중심부를 지나간다면 그 땅은 ‘좋은’ 땅이 아니라 ‘나쁜’ 땅이 된다. 땅 투자의 가장 큰 장점은 가격이 꾸준히 오른다는 것이다. 땅 투자를 할 때 다음의 항목을 챙기면 그리 큰 실수는 하지 않는다. 외곽 지역에 투자하려면 사려는 땅이 메이저 프리웨이에서 20마일을 넘으면 안된다. 미국의 택지 개발은 프리웨이를 따라 진행된다. 그런데 많이 떨어져 있으면 그만큼 개발 속도는 더디다. 돈 되는 시점이 오래 걸린다는 것이다. 그리고 개발 프로젝트를 잘 챙겨야 한다. 예를 들어 다운 조닝을 할 가능성이 있는 지역에 투자는 절대 금물이다. 현재는 아파트를 지을 수 있는 조닝인데 나중에 단독 주택을 지을 수밖에 없는 지역으로 바뀐다면 엄청난 손해를 볼 수 있다. 따라서 시 당국의 개발 프로젝트를 잘 챙겨야 한다. 특히 ‘카더라’ 하는 루머에 속아 땅을 사는 경우가 종종 있다. 미국에서의 개발 계획은 일반인에게 모두 공개되는 정보다. 혼자만 아는 고급 정보는 거의 없다고 보면 된다. 곧 개발될 것이라고 해 땅을 샀는데 10년이 지나도 삽질 한번 못하는 경우도 있으니 주의해야 한다. 또 오염된 땅에 투자는 절대 금물이다. 엄청난 시간과 비용을 각오해야 하고 이는 결국마이너스 투자 이익이 되기 십상이다. 지역에 따라서는 잡초를 그냥 놔두면 안되는 지역도 있고, 물론 재산세는 꾸준히 내야 한다. 재정적인 여유를 가지고 투자해야 한다는 얘기다. 나중에 직접 개발할 계획이 있다면 뒷돈 준비도 해두어야 한다. 객관적으로 판단했을 때 투자액에서 땅 값이 차지하는 비율은 30% 정도가 무난하다. 빈 땅이라도 투자는 필요하다. 옆의 공간을 사서 하나로 합치면 가치가 올라간다. 땅을 합칠 경우 대개 20~30% 정도의 가치가 올라간다는 것이 정석이다. 용적률이 너무 작아 많은 유닛을 짓지 못한다면 옆의 땅을 사서 개발하는 게 바람직하다. 무조건은 아니다. 개발 목적이나 용도에 따라 차이가 있음을 명심하자. 필자는 두 가지 항목을 추가하고 싶다. 한인들이 많이 실수하는 항목이다. 첫째는 너무 싸게 나온 땅은 피하라는 것이다. 싼 땅이란 프리웨이나 큰 길에서 많이 떨어진 곳에 있다. 거기에 전기나 수도 시설이 없으면 완전히 ‘죽은’ 땅이다. 한가지를 더 추가한다면 수익률이다. 한인들은 30% 정도의 수익률에 만족하지 않는다. 아예 더블이 될 때까지 기다린다. 하지만 미국인 투자자들은 30% 정도의 수익이 오르면 말을 갈아 탈 준비를 한다. 부동산 투자에서 큰 욕심은 금물이다. 특히 외곽의 빈 땅 투자는 ‘쪽박’ 아니면 ‘대박’인 경우가 많다. 적당히 수익을 올리면 한 템포 쉬어가는 자세가 필요하다