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지역이 좋아야 랜트가 잘 나가나?
많은 사람들은 투자용 부동산으로 물건을 찾을때 대부분이 요구하는 목소리가 똑같다. 지역이 좋아 나중에 가격도 많이 올라가고 랜트도 잘 나가는 곳으로 찾아 달라고 한다. 부동산을 투자용으로 찾을때는 나중에 그것을 되 팔아서 그 시세 차이를 얻기란 정말 힘들다. 본인이 살때 클로징 코스트가 3% 정도 들고 팔때는 아마 5-6 % 정도 에이젼트 커미션 및 클로징 코스트 들고 그동안 집의 건물의 가치가 떨어진다 해서 매년 감가 상각으로 세금 공제를 받은것을 다시 토해 내고 하면 아마 10% 의 집값이 올르면 겨우 본전이다 아마 서프라임 나기 전에 하루밤 자고 나면 만불씩 가격이 뛰던 그 시절이 아닌 다음에는 전체적으로 부동산 가격은 서서히 올라간다. 자기가 살기 위한 집일 경우에는 다운을 작게 하고 사도 어자피 랜트비를 주느니 자기가 집을 사서 모게지 이자 내는 것은 세금 공제도 받고 그만큼 내 집에 대한 행복감의 가치는 비교 할수가 없다. 집값이 올라가든 내려가든 상관이 없다. 그래서 내가 살 집으로 사는 것 같으면 집값이 오름세니 내림세니 상관하지 말고 필요한 때 사라고 권유한다.
하지만 투자용으로 살 때는 너무 집 값 올라가는 곳에 집착하지 말라는 것을 얘기 하고 싶다. 차라리 그것 보다는 매달 들어오는 현금의 흐름에 더 무게를 두라고 얘기하고 싶다. 내가 40만불을 투자해서 돌아오는 것을 Capital Gain 이라하는데 이자율이 은행이자 보다는 훨씬 높다면 왜 은행에 이 capital 를 잠 재우고 있는가? 내가 여기 좋은 동네 맥클린에 40만불 투자해서 받는 랜트비와 조금 교외로 나와서 40만물 투자해서 받는 랜트비의 비교를 해 보면 교외로 나와서 40만불 투자했을시 돌아오는 캐쉬 플러어가 더 좋은 것을 알수 있다. 꼭 우리 한인들이 선호하는 지역만을 고집하지 말라는 얘기다. 테넌트를 넣을때 스크린을 잘 해서 테넌트를 넣으면 이것 처럼 안전한 투자는 없다. 물론 주위에 테넌트를 잘못 넣어 고생을 하시는 분들도 종종 본다. 하지만 이것을 보다 전문적으로 스크린해서 테넌트를 들이면 모게지는 테넌트가 내어 주고 나의 asset 은 쌓아 간다. 이렇게 투자용으로 살때는 다운페이를 적어도 35% 이상을 다운 해야 편안한 투자가 된다. 왜냐하면 만약을 대비해 랜트가 안 나가고 비어 있을 경우도 생각해야 하고 집을 조금 보수해야 할 경우도 있으니 랜트비 받아서 모게지 내고 그 비상 예치금을 reserve fund 에 넣어놓으면 편안한 투자가 된다. 아무리 내가 이렇게 권유해 드려도 어떤분은 그런건 상관없고 나중에 가격이 많이 올라갈 곳으로만 추천해 달라고 한다. 아무든 투자는 자기의 성격으로 가는 것 같다.
요즘 또 아쉬운 것들은 의외로 pay off 한 집들을 소유하고 계신 분들이 제법 많은 것을 보며 안타깝기도 하다. 모게지가 전혀 없는 집값을 다 낸 집 소유자들은 만약 집값이 40만불이라면 40만물을 은행에 넣어 놓고 0% 이자를 받고 있는 거나 다름없다. 얼마든지 캐쉬 플러워를 만들수 있는데 그냥 있으니 이제 인생은 100세를 향하고 은퇴는 65세도 무색해져 70세로 향하고 있는데 계속해서 capital 을 돌리라고 권유하고 싶다. 그리고 그것으로 삶을 더 풍요롭게 하시는데 사용하시라고 권유하고 싶다.
문의 (703)975-4989
<수잔 오 자이언트 부동산 대표>