미주부동산 커뮤니티

신년 특별좌담회: 부동산시장 동향

신년특별좌담회❸ 부동산 시장 동향- 전문가 5명에게 듣는다

아메리칸 드림으로 통했던 ‘내집 장만’이 요원하기만 했던 지난 몇 년. 부동산업계는 ‘sink or swim’이란 표현이 그리 어색하지 않았다. 혹한을 이겨낸 투자자나 주택 구입 희망자들이 슬슬 움직이기 시작했고 그에 걸맞게 부동산 전문가들도 각종 지표와 통계, 정보로 잠재 고객들의 실제 구매를 돕기 위해 애를 쓰고 있다. 올해 워싱턴 지역은 큰 폭은 아니어도 지난 1, 2년처럼 부동산 가격이 상승세를 유지할 것이라는 전망이 우세하다. 워싱턴 지역을 대표하는 부동산 전문가들도 “이젠 움직일 때”라는 판단을 내리고 있다. 특히 한인 타운으로 변해가는 애난데일 일대의 재개발이 거의 확실시 되면서 이곳의 터줏대감 행세를 해온 한인들이 기회를 놓쳐서는 안 된다는 조언이다. 2015년 한 해의 워싱턴 지역 부동산 동향을 다섯 명의 전문가들과 짚어 봤다.

참석자 김연환 MD 프로 리얼티 Principal Broker 
정수정 컨트리와이드, Associate Broker 
수잔 오 뉴스타 부동산, Broker/President 
문미애 메가부동산, President/Principal Broker
제임스 박 Marcus & Millchap, Associate

“부동산 투자는 타이밍...이젠 움직일 때”

실업률 하락 등 부동산 시장 붐에 매우 긍정적
DC·스태포드 카운티, 투자‘핫’지역으로 부상
재개발 본격화된 애난데일, 투자가치 충분한 곳


-미국과 워싱턴 지역 경제와 부동산 시장이 난 2, 3년간 어땠는지 돌아본다면.
▲김연환(메릴랜드 프로 리얼티 Principal Broker): 2012년부터 살아나기 시작했다고 생각된다. 경기 지표가 매년 4-5% 좋아졌고 부동산 가격도 함께 오르고 있다. 올해는 예년보다 상승폭이 클 것이라고 말할 수는 없지만 올라가는 추세는 분명하다. 집을 장만하고 싶으면 지금부터 준비해야 한다는 말이다. 아주 좋은 모기지 이자율도 언제 오를지 모른다.
▲정수정(컨트리와이드, Associate Broker): NVAR 12월 지표를 재작년 12월 지표와 비교해보니 회복세임이 드러났다. 사실 작년 봄과 여름은 기대 만큼 좋지 않아서 다시 부동산 시장이 죽는 게 아닌가 걱정했는데 12월 들어 클로징이 많이 늘었다. 금리도 더 이상 올라가지 않았다. 지난 해 조금 주춤했다고 바이어들이 가격이 더 내릴 것으로 기대하고 무조건 관망만 하는 것은 옳지 않다.
▲수잔 오(뉴스타 부동산, Broker/President): 과거를 돌아보면 2006년부터 2008년까지 부동산 시장의 몰락을 정부가 방치한 게 아닌가 싶다. 2008년 10월부터 통화 양적 완화가 시작됐다. 부실 융자로 인한 부동산 경기 하락을 막고 디플레이션 방지를 위한 것이었다. 2012년 9월 3차 양적 완화가 있었고 실업률은 8%대에서 5%대로 내려갔다. 4%대인 지역도 있다. 2013년부터 부동산 경기가 급커브로 회복됐는데 지난해는 투자자들이 빠져나가는 바람에 잠시 정체됐었다. 그러나 올해는 해외 투자자들이 많이 들어오고 있어 다시 본격적으로 상승 곡선을 그릴 것으로 예상한다. 달러는 강세를 보이고 있고 유가는 떨어지는 등 미국은 지금 투자 환경이 좋아지고 있다. 렌트 문의도 맣아졌다. 실수요자가 많아진다는 것은 부동산 시장이 자기 힘으로 일어나고 있다는 증거다.

-올해가 주택구입이 적기라고 결론을 내린다는 뜻인가? 
▲정: 그렇다고 말할 수 있다. 실업률이 낮아진다는 것은 그만큼 주택 구입 능력이 있는 사람이 늘어난다는 것이다. 그러나 문제는 20, 30대가 탄탄한 직업이 있어도 집을 안 산다. 워싱턴 DC는 지난 몇 년 간 타 지역보다 부동산 경기가 안 좋았었다. 연방정부를 의지하다보니 오히려 피해를 본 경우다. 하지만 개스 값이 하락하는 등 워싱턴 지역의 경기가 살아나고 있고 이것은 ‘스노우 볼 효과’를 내 부동산 시장에도 긍정적으로 영향을 미칠 것이다. 
▲문미애(메가부동산, President/Principal Broker): 만일 2000년대 초반 워싱턴 DC에 20만달러짜리 주택을 샀다면 지금 80만달러로 올라있다. DC는 현재 밤에 밖을 돌아다녀도 문제가 없을 만큼 안전한 곳으로 변했다. 차이나타운이 DC 부동산 개발을 주도하고 있다. 유입 인구도 매우 많아서 좋은 투자처를 찾고 있다면 DC를 눈여겨보라고 말하고 싶다. 투자와 관련해 한인들에게 당부하고 싶은 점도 있다. 구멍가게를 사고파는 수준에 머물지 말고 교육을 통해 부동산 시장에 다양하게 접근하라는 말이다.
▲환: DC가 완전히 바뀌었다는 말에 동의한다. 오히려 조지타운은 많이 침체됐다. 하지만 U 스트릿은 과거와 달리 밤에도 통행인들이 많아졌다. 좋은 투자처인데 한인들은 어떻게 투자해야 할지 모른다. 적당한 건물을 사달라고 문의가 오기는 하는데 막연하다. 2, 3년 전에는 새 집 문의가 거의 없었다. 그러다가 2013년과 지난 해부터 많이 팔리고 있다. 경기가 살아난다는 뜻이다.
▲문: 스태포드 카운티도 투자자라면 관심의 대상이다. 주민들의 수입이 높고 좋은 환경이라는 이점이 있다. 3-5 에이커의 땅이 있는 집을 50만달러에 구입할 수 있는 곳이다. 더 이상 ‘쓰레기 매입장이 있는 곳’이라는 편견에 빠져 있으면 안된다. 포토맥 밀에서 15분 거리, 애난데일에서 40분 거리에 있고 95번 고속도로의 교통 사정도 많이 좋아졌다. 2000년초부터 다른 주에 많이 투자했던 것을 기억할 것이다. 그러나 거의 손해만 봤다. Location, Location, Location 이란 말은 지금도 틀리지 않는다는 것을 증명했다.
▲오: 옛날에 경기가 좋을 때는 많이 나가서 주택을 샀던 곳이었다. 다시 반등하고 있다고 봐야 하는데 95번 고속도로가 유니언 스테이션까지 익스프레스 레인이 연결된다. 서쪽으로 게인스빌까지도 출퇴근자를 위한 전용 노선이 생기고 있다. 부동산 개발 붐이 다시 조성되는 분이기다. 개발 제한에 걸려 10년, 20년 묵혔 두었던 땅이 다시 규제가 풀려 건물이 들어서는 사례도 늘고 있다. 올해는 주택 거래의 30% 정도가 새주택일 것으로 예상된다.

-상업용 건물에 초점을 맞춰 부동산 시장을 분석해 달라.
▲제임스 박(Marcus & Millchap, Associate): 워싱턴 DC 투자가 어렵다고 하지만 재미있는 것은 이 지역에 건물을 가진 분들이 의외로 있다. 그중에 연세가 드신 분들이 적지 않다. 하지만 답답한 것은 이제 세금 부담 없이 건물을 적절히 사고 팔면서 이익을 남길 수 있는데 불안하기도 하고, 또 지금은 부동산 투자 시기가 아니라는 잘못된 정보 때문에 전혀 움직이지 않는다. 바이어들의 문의가 많이 오는 것을 보면 확실히 관심은 높아졌다. 2007년 당시 보다 거래도 많다. 괜찮은 물건이 있으면 10개 이상의 오퍼가 들어오는 것도 봤다. 중요한 것은 단기 차액이 아니라 5-10년을 보고 투자해야 한다는 것이다. 미 증권시장에서 돈이 풀려서 현재 부동산으로 흘러오고 있는 추세라고 볼 수 있다. 만일 5-6%의 수익을 얻을 수 있다면 현재 이자율에서는 투자를 할 가치가 있는 것이다.
▲환: 상업용 부동산과 관련해 지적하고 싶은 것은 좋은 물건이 한인들 몫으로 잘 오지 않는다는 것이다. 유태인 등 한인보다 이민이 앞선 커뮤니티가 선점한다. 300만-1,000만달러 가격대의 건물들은 괜찮은 것을 찾기가 어렵다. 한인들은 또 좋은 물건이 나와도 바로 구입할 준비가 안돼 있다. 보통 일주일 안에 결정해야 하는데 이것저것 재보다가 놓치기 일쑤다.
▲정: 나도 손님 중에 그렇게 재는 분들을 많이 본다. 또 너무 깎으려다 놓치기도 한다. 땅에 투자하는 사람들 가운데 결실을 보는 사람은 20-30년 유지한 사람들이다. 장기적인 안목을 가지고 투자를 해야 한다는 말이다.
▲오: 상업용 건물 투자는 다양한 시각을 가지고 물건을 찾아야 한다고 말하고 싶다. 어떤 때는 단순히 창고 같은 건물이 효자 상품이 될 수 있다. 그림 같은 스트릿 몰에 있는 건물만 투자 대상은 아니다. 어쨌든 오래 지켜보겠다는 태도로 투자해야 한다는 것을 재강조한다. 한국에서는 투기로 금지된 단기 투자(flipping)은 보통 3개월 이후에 되팔 수 있는데 한 때 1개월만 되도 매각을 허용한 적이 있었다.
-애난데일 재개발이 현재 큰 관심의 대상이다. 어떻게 예상하고 있나?
▲문: 10년 안에 LA 한인타운처럼 될 것으로 예상한다. DC까지 15분 밖에 안 걸리고 타이슨스 코너와 가까운 애난데일은 최고의 길목에 위치한 투자처다.
▲박: 신문에도 보도가 됐지만 10층짜리 건물이 들어서는 등 큰 변화가 있을 것이다. 뉴욕 개발업자들이 본격 나섰다. 한인들이 소유하고 있는 몇몇 건물도 현재 매물로 나와 있다. 만일 개발에 참여하고 싶다면 3에이커 규모의 대지가 적당한 사이즈라고 본다. 
▲오: 페어팩스 카운티 정부는 카운티를 계획 도시처럼 개발하고 싶어하지만 애난데일은 공교롭게도 건물주나 땅주인이 마음대로 할 수 있는 조닝이어서 개발 붐이 일어나면 우후죽순처럼 건물이 들어설 가능성도 있다. 볼링장이 없어지고 13층 높이의 아파트가 들어서는 건 잘 알려져 있다. 이곳에는 20개 유닛이 저소득자에게 배당된다. 건너편 아파트 주변의 길은 공원 스타일로 조성돼 산책로로 많이 이용될 것이다. 애난데일은 충분히 투자 가치가 있는 곳이다.
▲박: 그러나 코리아타운으로 바뀌는 것은 아니다. 백인 건물주들이나 지역 정치인들은 재개발은 찬성하나 노골적으로 코리안타운으로 불리는 것은 원치 않는다. 지금도 미국인들이 갈만한 미국 식당이 없다. 그럼에도 투자 타이밍인 것은 맞다. 
▲정:워싱턴한인부동산협회 회장으로서 하고 싶은 말이 있다. 한인 부동산 경기를 살리기 위해서는 정보가 공유돼야 하고 함께 준비해야 한다는 것이다. 한인부동산협회도 미국 부동산협회에 뒤지지 않는 정보력을 갖고 있다. 이곳에서 소정의 비용을 내면 교육을 받고 필요한 정보를 얻을 수 있다. 이미 이 사실을 인지하고 이용하는 사람들도 있다. 

-마지막으로 좌담회 참석자들은 부동산 투자나 주택 마련을 준비하는 한인들에게 평판이 좋은 회사를 찾아가는 현명한 판단이 필요하다고 지적했다. 캘리포니아주 같은 경우 소개를 잘못하면 함께 처벌을 받기도 한다는 것. 이와함께 이들은 에이전트를 선정할 때 라이센스가 있는 사람인지 확인하고 변호사협회, 부동산협회 등 관련 소비자 보호 단체들을 적극 활용해 도움을 얻으라고 조언했다.

<진행 이병한 기자> 한국일보