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투자 부동산 매물을 처분할 때

어둠 속에 갇혀 있다 나오는 사람처럼 저마다 가슴이 설레는 분위기이다. 물론 현실에 맞닥뜨려 풀어가야 할 숙제들은 한숨을 짓게 하지만 그래도 고립되어서 사는 것 보다는 이제 사는 것 같다고 한다. 그래서 한주가 다르게 리스팅들이 마켓에 나오고 있다.

그러던 중 한분이 무슨 방법이 없겠느냐며 문의 전화를 했다. 그동안 집을 투자로 사서 렌트를 잘 주어서 렌트 수입은 짭짤해서 좋았다. 그리고 집 가격도 많이 올라가서 그 렌탈 프로퍼티를 갖고 계신지 10년 정도 되어서 혹시라도 집값 떨어지기 전에 팔아야지 하고 팔았다고 한다. 그런데 주머니에 가져오는 게 없다고 하소연 하시면서 그게 맞는 건지, 거기에 무슨 방법이 없냐고 하소연하신다.

내용인즉 그분이 10년을 갖고 계셨으니 집값은 많이 올라간 상태이다. 이럴 때 파는 시점에서 계산할 때 집을 5년 이상 소유하고, 2년을 그 집에서 살면 투자집이 아닌 자기가 살던 집으로 계산되어서 capital gain tax를 안 낸다는 것은 많은 분들이 알고 계실 것이다. 한 사람당 25만 달러까지는 안 내도 되고 부부일 때는 50만 달러까지 안 내도 된다는 것은 알고 있으면서도 이것을 여기에 접목시킬 생각을 못 하신 것이다. 미리 이런 것을 상담하셨으면 여러 면으로 아이디어를 드렸을 텐데 하는 아쉬움이 있었다.

그래서 투자로 산 집들이 집값이 많이 올라갔을 경우에는 팔려고 마음을 먹었다면 팔기 전에 2년 정도를 그 집으로 이사 들어가 사시면 집 가격 올라간 만큼에 대해 세금을 안 내도 된다.

또 하나 생각하셔야 할 것이 투자로 집을 사서 렌트를 주면 매년 세금 혜택을 본다. 바로 감가상각비다. 집 가격 산정은 주로 땅값과 건물 가격으로 나누어져 평가되고 그것이 합쳐서 세금을 매기기 위한 집 가격이 된다. 이때 투자로 산 부동산은 매년 그 건물이 조금씩 OLD 부동산이 되니 땅값을 제외한 건물가격을 27년 6개월로 나누어서 매년 그 만큼 감가상각비라는 명목으로 세금 혜택을 받는 것이다. 만약 집이 있는데 집 가격이 한 60만 달러라면 주로 건물가격의 1/2 이상이 된다. 아마 35만 달러 정도가 건물 가격이라면 나누기 27.5개월(27년 6개월 정도 되면 건물이 완전 OLD로 된다는 계산에서 나온 것 같다)로 나누면 매년 세금 혜택 보는 것이 얼마인지 계산해 보면 많다는 것을 알 것이다.

하지만 그 부동산을 팔때는 감가상가비라는 명목으로 세금 혜택을 보았던 것을 고스란히 다 내놓아야 한다. 그러니 투자 부동산을 오래 갖고 있었으면 가격도 올라가겠지만 그동안 세금혜택을 본 감가상각비도 다 내놓아야 한다는 것도 기억 하셔야 한다. 한 10년을 갖고 있었다면 그것이 얼마만큼 큰 숫자인지 아실 것이다. 그래서 부동산 상담은 그냥 간단히 팔고 사는 것만 도와주는 것이 아니라 전체의 그림을 보고 각 개인에 따라 케이스가 다 다른 상황에 맞춰 컨설팅을 해 줄 수 있어야 한다. 만약 비즈니스를 하시는 분이면 그 택스 보고로 이득이 많은 것과 손해가 많은 것을 한해에 세금보고 하면 세금을 상쇄시킬 수 있어 세금을 피할 수 있기도 하기에 항상 뭐든지 세금은 회계사에, 부동산은 부동산 전문가에게 상담 하셔야 한다.

문의 (703)975-4989 
<수잔 오 자이언트 부동산 대표>
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