미주부동산 커뮤니티

시민권이나 영주권 포기하기 전에

어제 클로징을 일주일 앞두고 클로징을 할수 없다고 리스팅 에이젼트 한테 전화가 왔다.  바이어는  이사갈 준비까지 마쳤고 현재 살고 있는 집은 이미 판매 계약이 되어 있는 상태라   1주일 후면  그 집에서 이사를 나와야만 하는 사정인데  갑자기 이사를 하려고 하는 집의 셀러가 집을 팔 수 없다는 통보를 해 왔다. 기가 막혔다. 셀러는 일단 매매 계약서에 싸인을 한 후라  매매 계약이  체결되면  오로지 바이어만이 계약서의 컨틴젼시  조건으로만 계약을 깨고 나올수 있다. 

이유를 물은즉, 셀러의 에이젼트가 셀러에게 자세한 설명을 하지 못했다. 셀러가 영주권자나 시민권자가 아니면  계약서에 표기를 해야 하는데 에이전트는 당연히 시민권 영주권자에 해당되는 사람인줄 알고 그냥 계약은 진행한 것이다. 그런데 그 셀러는 계약이 있기 얼마전에  한국에  있는 재산을 상속하는 문제로  외국인 자격이면   불이익을 받게 되는 점이 많고 또 한국에 있는 은행계좌를 다 미국에 보고 해야 한다는 부담도 있고 해서 시민권을 포기했다. 그런데 미국에 있는 부동산을 처분하기 전에 미리 시민권을 포기해 버린 것이다. 

미국에서는 시민권, 영주권자가 아닌사람이  집을 팔게 되면 집을 팔 때  집 가격의 10%~15%를 IRS 로 보내야 한다. 이것을 우리는 withholding tax 라고 한다. 백만불 이하의 집일 경우는  10%고, 백만불 이상일 때는 집 가격의  15%를  IRS 에 보내야 한다.  이것은 셀러가 집을 팔고 난 뒤 남는 돈이 있건 없건 간에 무조건 IRS 로 보내지는 것이다. 그럼 IRS 는  다음해에 이 돈으로  셀러가  세금보고 하면  세금 정산하고  남은 돈이 있으면 셀러에게 돌려 준다. 

이 셀러의  집은 백만불이 넘는 집이었는데 부동산 경기가 가장 좋을 때 구입한 상태라 모게지가 많이 남은 상태였고  그 지역은 아직도  집 가격이 저평가 된 동네라 샀을때 보다도 낮은 가격에 파는 것이었다.  그래서 팔아봐야 셀러가 가지고 갈 차액은  별로 없는 상태였다. 

그런데 셀러가 이 집을 팔려면 withholding tax 문제로 십팔만불을 settlement 에 가져와야 클로징을 할수 있는 상태가 되었다.  120만불짜리 집의 15%를 다음 세금 보고할때까지 IRS에 무조건 보내놔야 하기 때문에 셀러는 이 돈을 갑자기 가져 올수있는  능력이 되지 않으니 이 계약을 할 수 없다고 하는 것이다. 

이런한 사정들을 보면서 요즘 여러가지 사연으로 역이민을 원하는 사람들이 늘어 나는 추세인데 그럴 때 본인이 미국에  부동산을 소유하시고 있다면 시민권이나 영주권을 포기 하기 전에 이런 점을 감안해야 한다고 조언한다. 

물론 이러한 문제들은 미리 리스팅 에이젼트와 셀러가 커뮤니케이션이  잘 되어서 잘 준비 했더라면 얼마든지 방법은 있다.  그런데 그런 것이 사전에 준비되지 못한 관계로 클로징을 못하고 셀러는 계약파기에 따른 손해배상금을 바이어에게 물어야만 하는 사태가 발생한다. 

지금은 숏세일이라는 것이  많지 않지만 예전에는 숏세일로  집을 팔 때 자기가 산 가격보다 훨씬 낮은 가격에 파는데도 불구하고 시민권, 영주권자가 아니기 때문에 셀러는 매매 가격의 10~15%를 IRS 에 보내야 했기 때문에 그 자금이 없어 못 팔게 되는  아이러니한 경우도 많았다. 

문의 (703)975-4989 
<수잔 오 자이언트 부동산 대표>