미주부동산 커뮤니티

1031 익스체인지

요즘 커머셜 건물을 갖고 계신 분들의 고충이 많다. 예전에는 건물 렌트로 모기지도 내고 수입이 짭짤했었는데 요즘은 비즈니스들이 잘 안되니 렌트비 받기도 힘들고, 건물 모기지도 내야한다.

너무 힘들어 싸게라도 팔자니 그동안 택스 혜택을 받아 오던 것을 다 내야하고, 그렇다고 이걸 팔고 1031 익스체인지로 다른 것으로 갈아타자니 당장 들어오는 인컴이 적어 융자가 나오지 않아 사지도 못하고 그냥 그동안 벌어 놓은 것으로 버틴다고 하신다.

정부에서 계속해서 투자를 통해 경제가 잘 돌아갈 수 있게 하기위해 1031 익스체인지로 자기가 갖고 있던 건물을 팔고 그 팔고 남는 금액에 대한 CAPITAL GAIN 텍스를 당장 안내고 다른 투자 물건을 45일 안에 계약해서 6개월 안에 클로징해야 한다고 알고 있는 것이 대부분 사람들이 알고 있는 상식이다.

여기서 우리가 오해하지 말아야 하는 것은 TAX FREE(세금 면제)가 아니고 TAX DEFER(세금연기)라는 것이다. 그래서 언젠가는 텍스를 내야 한다. 이것을 끝까지 안내려면 먼저도 얘기했지만 무덤까지 갖고 가면 그 다음은 더 이상 텍스를 안내도 되게 소멸한다.

하지만 내가 죽고 나면 무슨 소용이 있겠는가? 이번에 바이든 시대가 되면서 다시 나오는 얘기가 1031 익스체인지로 인해서 계속해서 부유한 사람들의 부가 세금을 피하고 대물림을 하는 것을 막기 위해 이제는 이 세금 연기를 더 이상 해주면 안 된다고 민주당에서 목소리가 높아지고 있어 당장 그렇게 될 리는 없겠지만 그래도 한편으로는 조심스럽게 더 이상 1031 익스체인지를 안하고 이 정도에서 털려고 하는 사람들도 조금씩 나오고 있다.

그럼 어떤 종류의 것들이 1031 익스체인지에 해당될까? 커머셜 건물, 렌트용 주택, 비즈니스나 개인재산 등이 해당된다. 하지만 주식이나 채권, 자동차 같은 것은 해당되지 않는다. 대부분 사람들은 부동산만 할 수 있다고 생각하는데 비즈니스도 해당된다.

비즈니스를 본인의 건물에서 하시다가 은퇴를 준비하며 팔려고 보니 그동안 텍스를 보고할 때 감각 상각을 받은 액수가 상당했다. 예를 들면 건물 포함 비즈니스까지 200만불에 팔려고 했던 사람이 있는데 팔려고 보니 팔고나서 손에 쥐는 것이 100만불이 넘지만 거기서 거의 텍스를 50만불을 내야 된다고 회계사가 말해 다시 은퇴를 늦추고 주저앉으려고 했다고 한다. 

그래서 이분에게 그러지 말고 이럴 때는 계약서에 건물가격과 비즈니스 가격을 따로 책정해서 파는데 비즈니스는 그냥 팔고 건물은 1031 익스체인지를 해서 조그만 렌탈 집들을 몇 개 사 놓으시고 은퇴 후 계속 렌트비를 받으면 아주 좋은 은퇴 플랜이 되신다고 추천을 드렸더니 흔쾌히 따르셔서 이제는 돈은 그때 같이 많이 벌지는 못하지만 힘든 비즈니스를 운영하는 대신 렌트비로 들어오는 수익과 팔고 난 수익금을 은퇴플랜에 잘 해 놓으니 세상 편해서 365일 들로 산으로 해외로 발길 닿는 대로 다니신다고 좋아하신다.

특히 요즘같이 커머셜 테넌트들의 어려움을 보고 커머셜에서 주택으로 바꾸기를 정말 잘 했다고 하면서 안도의 숨을 내쉬셨다. 그러다 사셨던 집값이 하늘을 찌르니 그 살던 집은 좋은 가격에 잘 팔고, 살던 집이라 캐피탈 게인 텍스는 면제 받고 이젠 그 1031 익스체인지로 산 여러 채 집 가운데 한 집으로 이사들어가서 산다. 물론 그 집 값 만큼의 세금을 연기 받은 것은 내고 들어가 산다.

문의 (703)975-4989 
<수잔 오 자이언트 부동산 대표>
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