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리스계약은 바로 하고있는지 자신을 돌아보자

리스계약은 바로 하고있는지 자신을 돌아보자 리스 때문에 마음 고생을 하는 한인 사업주들이 많다. 심지어는 십수년 간 일군 비즈니스를 하루 아침에 문 닫는 경우도 있다. 바이어가 업소를 인수하고 야심차게 사업을 시작했다. 리스 기간은 5년에 옵션 기간도 있었다. 이 정도만 무난한 계약이었다. 바이어는 장사를 잘했다. 리스 기간 5년이 끝나자 건물주에게 옵션 기간을 요청했다. 건물주는 계약서 내용대로 5년의 옵션을 더 주기로 했다. 하지만 옵션 조건이 문제가 되었다. 월 4000달러 하던 임대료가 8000달러가 되었다. 계약서에는 옵션 기간이 있었지만 조건은 없었다. 계약서에 옵션을 사용할 경우 공정 시장 가치(fair market value)에 기준을 둔다거나, 아니면 최대 몇 퍼센트를 올린다는 문구가 있었어도 허무하게 당하지 않았을 것이다. 몇 달 버티기는 했지만 결국에는 사업장을 비울 수밖에 없었다. 나중에 보니 건물주의 친척이 장사를 하고 있었다. 계약 당시 셀러와 에이전트의 말만 믿고 사인을 한 게 실수라면 실수였다. “건물주는 워낙 돈이 많아 임대료 정도는 큰 신경을 안 쓴다”. 리스 계약을 앞두고 바이어가 제법 듣게 되는 말이다. 그런데 머지 않아 돈 많은 사람이 얼마나 무서운지 알게 된다. 그 때는 건넨 수십만 달러의 권리금은 이미 날아간 다음이다. 리스 계약을 요령있게 하는 방법을 알아보자. 전문가인 변호사의 도움은 필수다. 사인하기 전 변호사에게 리뷰를 맡긴다. 몇푼 아끼려다가 나중에 대형 사고가 날 수 있다. 리스 용어는 단순한 것 같아도 그래도 법률 용어다. 일반인들이 자주 접하는 단어가 아니라는 것이다. 쉽게 사용하는 단어를 잘못 해석해 계약 내용이 달라질 수 있음을 명심하자. 가장 중요한 건 건물주와의 관계를 좋게 유지하는 것이다. 그리 어려운 일이 아니다. 리스 계약을 앞두고 인사를 하고 싶다며 건물주와 만난다. 대부분의 건물주는 여유가 있는 편이다. 그리고 미국인 건물주들은 친절하기까지 하다. 건물주를 만날 때 당당함을 보이자. 굽신거리는 것보다는 낫다. 당당함은 정중함을 동반해야 한다. 요구할 것은 정중하게 전달하면 된다. 그렇다고 모든 것을 얻으려 하지 말라. 한두 항목은 양보하고 두어 항목을 챙기면 된다. 그렇다고 ‘오버’하지는 말아야 한다. 명절 때마다 비싼 선물을 보내는 것은 금물이다. 하지만 간단한 생일 선물이나 카드를 보내는 ‘순발력’은 있어야 한다. 건물주를 어렵게 여기는 한인들이 많은데 바람직하지 않다. 건물주와 사업주는 갑과 을의 수직 관계가 아니고 수평 관계인 비즈니스 파트너이다. 건물주는 테넌트의 장사가 잘되면 건물 가치가 올라가고, 임대료를 제때 내지 못하면 건물 가치가 떨어진다는 것을 누구보다도 잘 안다. 건물주는 재무제표나 세금 보고서 같은 서류를 요구하는데 테넌트는 여기에 사업 계획서를 추가하면 좋다. ‘내가 이러이러한 계획을 가지고 사업을 하면 매상이 이렇게 뛸 것이다’라고 하면 건물주는 상당히 흡족해할 것이다. 건물주에게 잘 보이는 팁 하나 더. 상대방이 여자라면 입은 옷이 잘 어울린다고 말해주고, 남자라면 사무실의 분위기를 칭찬한다. 좋다는 데 인상을 쓸 건물주는 어디에도 없다. 이쯤 되면 절반의 성공을 거둔 셈이다. 그렇다면 리스 기간은 얼마가좋을까. 무조건 길다고 좋은 게 아니고 업종에 따라 다르다. 적정 리스 기간에 따라 업종을 세 종류로 나눠보자. 먼저 A급 업종. 길면 길수록 좋은 업종들이다. 최소 5년 이상에 옵션도 5년 이상이어야 한다. 주정부의 라이선스가 있어야 하거나 아니면 기계나 장비 등 투자가 많이 되는 업종이다. 리커스토어, 세탁소, 코인런드리 같은 업종이다. 물론 권리금이 많이 붙어 있다. 천재지변이 일어나지 않으면 장사가 안되기 힘들다. 나중에 팔기도 어렵지 않은 업종이다. B급 업종은 5년 정도에 옵션 5년 정도, 어쩌면 좀더 짧아도 될지 모르겠다. 커피샵이나패스트푸드점, 소규모 식당 등이 주 업종이다. 라이선스 취득이 그리 어렵지 않아 옆 장소로 치고 들어 올 수 있다. 상황에 따라 ‘케이스 바이 케이스’. C급 업종은 셀러스 퍼밋만 있으면 오픈이 가능한 업종인 옷가게, 신발가게, 휴대폰 가게, 일반 사무실 등이다. 별다른 인테리어가 필요하지 않고 신발가게라면 진열대 정도만 있으면 된다. 신발가게의 리스를 5년으로 못박는 것은 무리다. 2~3년 정도라면 큰 무리가 없다. 나중에 장사가 안되면 임대료는 부메랑이 되어 업주를 압박할 수 있기 떄문이다. 장사가 잘된다면 리스 기간이 끝나고 새로운 계약을 맺거나, 건물주가 나가라고 하면 새로운 장소를 물색하면 된다. 어차피 창업에 큰 돈은 안들어가고 신발가게의 권리금은 그리 쳐주지 않기 때문이다 필자는 13년째 부동산학교를 운영하면서 면허를 따서 직접 부동산업에 종사할수도 있지만 공부하는 동안 바이어로서 셀러로서 간과하기 쉬운 부분을 배움으로 많은 재산상에 손실을 막을 수 있는 기회를 제공해 왔다 이민 온지 얼마안된분은 조기정착에 도움이되고 오래된 분들도 한분야만 종사하다보면 의외로 매너리즘에 빠지기 쉽다 자신을 돌아보며 무엇이 부족한지를 돌아보는 지혜가 필요하다