미주부동산 커뮤니티

언더와 오버, 그리고 더블

언더와 오버, 그리고 더블 비즈니스 매물이 엉망이라는 사실은 어제 오늘의 이야기가 아니다. 리스팅 가격도 도가 지나친데다가 ‘혹’을 달고 나오는 리스팅도 있다. 이상한 리스팅의 유형은 언더(under)와 오버(over), 그리고 더블(double)이다. 마치 야구 용어 같은데, 이 같은 리스팅이 상도의를 흐리고 있다. 20만달러짜리 매물을 액면가 10만달러에 팔고 나머지 10만달러는 현금으로 처리하는 것을 속칭 언더라고 한다. 타주의 한식당이 매물로 나왔다. 위치는 젊은이들이 모이는 곳이라 장사가 잘되기는 했다. 월 매상이 6만달러에, 순수익이 2만달러 정도 되니 좋은 물건이다. 나온 가격은 80만달러. 비싸기는 하지만 버틸 수 있는 가격이었다. 그런데 ‘혹’이 하나 붙어 나왔다. 셀러는 언더로 50만달러를 불렀다. 정상적으로 30만달러에 파는 걸로 하고 나머지는 현금이니 배보다 배꼽이 더 큰 상황이었다. 가격이나 언더 문제는 조정을 하면 된다. 그런데 더 큰 문제가 있다. 이 식당은 위치 특성상 새벽 6시까지 영업을 한다. 그런데 술을 팔 수 없는 새벽 2시부터 새벽 6시까지 술을 팔고 있었다. 말하지면 불법 영업을 하고 있었는데 여기서 얻어지는 수익을 순수익에 포함하고 있었다. 에이전트가 여러 조건을 조율하기는 했지만 셀러는 마이동풍, 한 푼도 양보할 수 없다는 것이다. 그런데 이 리스팅은 한 달 후 자연스럽게 없던 일로 되었다. 업주가 몰래 술을 팔다 적발되었기 때문이다. 권리금이란 영업을 통해 얻어지는 수익을 환산한 것이다. 여기서 영업은 불법이 아닌 적법 영업이라는 것을 알아야 한다. 언더가 있다면 오버도 있다. 10만달러짜리 매물을 20만달러로 부풀리는 방법이다. 바이어는 서류상으로 20만달러짜리 업소를 현금 10만달러, 융자 10만달러로 산다고 한다. 그리고 융자 10만달러를 얻어 자기 돈 한푼 안들이고 업소를 인수하는 수법이다. 융자 기관에서 이런 가게에 10만달러 융자를 줄지 의심스럽다. 언더는 셀러의 욕심이 들어간 것이고, 오버는 바이어의 의도대로 움직여진다. 오버의 경우 셀러로서는 매매가만 받으면 된다고 생각할지 모르지만 여기에는 세금 문제가 전혀 ‘개입’이 안되어 있다. 그 가게를 15만달러에 구입했다면 5만달러의 양도 이익금이 발생한다. 또한 바이어는 멀쩡한 가게를 돈 한푼 안들이고 인수했다고 좋아하겠지만 10만달러짜리 가게에서 10만달러 융자 페이먼트가 나오기는 어려울 것이다. . ‘죽어라고 안 팔리는’ 식당이 있었다. 어찌어찌해서 주인이 바뀌었다. 매입 가격은 50만달러. 두 달 후 그 가게가 매물로 나왔다. 가격은 무려 70만달러. 에스크로 서류의 잉크가 채 마르기도 전에 20만달러가 더 붙은 것이다. 하지만 이런 경우는 더블 에스크로에 비하면 그래도 ‘양반축’에 속한다. 주택 같은 부동산 거래에는 더블 에스크로라는 것이 있다. 셀러의 물건을 산 바이어가 에스크로 도중 셀러가 되면서 다른 바이어에게 부동산을 넘기는 절차를 밟는 것이다. 유산으로 받은 부동산을 처리할 때 간혹 있다. 불법은 아니다. 전제는 셀러와 바이어에게 모든 사실을 공개(disclosure)해야 한다는 것이다. 같은 타이틀 회사와 에스크로 회사에서 취급하는 것이 유리함은 물론이다. 그런데 이런 딜이 비즈니스 거래에서 일어날 수 있다. 70만달러에 사서 에스크로를 진행중인데, 다른 바이어가 10만달러를 얹어줄테니 자신에게 팔라고 할 때이다. 이런 경우 시비의 소지가 많다. 세금 유예나 셀러스 퍼밋 문제 등이 걸림돌로 작용한다. 특히 명의 변경 때문에 문제가 발생하기 때문에 비즈니스 더블 에스크로는 그리 많지 않다. 바이어가 해당 비즈니스를 점유하기 전에(소유권이 넘어오기 전에) 판다면 남의 물건을 파는 것이 되기 때문이다. 진행 과정에 문제가 없을 수도 있겠지만 사고가 생기면 큰 문제를 야기할 수 있다. 그런데 문제는 가끔은 이런 식의 거래가 있다는 것이다. 본격적인 한인 커뮤니티의 역사가 40년을 넘고 있다. 사람 나이로 따진다면 중년이다. 중년이면 무엇이 옳고 그른지를 판단할 수 있는 나이다. 미국에서 가장 안전하게 돈 버는 방법은 정직하게 딜하는 방법밖에 없다는 것을 알아야 한다. 편법으로 해봐야 하루 세끼 먹는 것은 마찬가지고 큰부자는 하늘이 도와야되는것이다 비즈니스 매물이 엉망이라는 사실은 어제 오늘의 이야기가 아니다. 리스팅 가격도 도가 지나친데다가 ‘혹’을 달고 나오는 리스팅도 있다. 이상한 리스팅의 유형은 언더(under)와 오버(over), 그리고 더블(double)이다. 마치 야구 용어 같은데, 이 같은 리스팅이 상도의를 흐리고 있다. 20만달러짜리 매물을 액면가 10만달러에 팔고 나머지 10만달러는 현금으로 처리하는 것을 속칭 언더라고 한다. 타주의 한식당이 매물로 나왔다. 위치는 젊은이들이 모이는 곳이라 장사가 잘되기는 했다. 월 매상이 6만달러에, 순수익이 2만달러 정도 되니 좋은 물건이다. 나온 가격은 80만달러. 비싸기는 하지만 버틸 수 있는 가격이었다. 그런데 ‘혹’이 하나 붙어 나왔다. 셀러는 언더로 50만달러를 불렀다. 정상적으로 30만달러에 파는 걸로 하고 나머지는 현금이니 배보다 배꼽이 더 큰 상황이었다. 가격이나 언더 문제는 조정을 하면 된다. 그런데 더 큰 문제가 있다. 이 식당은 위치 특성상 새벽 6시까지 영업을 한다. 그런데 술을 팔 수 없는 새벽 2시부터 새벽 6시까지 술을 팔고 있었다. 말하지면 불법 영업을 하고 있었는데 여기서 얻어지는 수익을 순수익에 포함하고 있었다. 에이전트가 여러 조건을 조율하기는 했지만 셀러는 마이동풍, 한 푼도 양보할 수 없다는 것이다. 그런데 이 리스팅은 한 달 후 자연스럽게 없던 일로 되었다. 업주가 몰래 술을 팔다 적발되었기 때문이다. 권리금이란 영업을 통해 얻어지는 수익을 환산한 것이다. 여기서 영업은 불법이 아닌 적법 영업이라는 것을 알아야 한다. 언더가 있다면 오버도 있다. 10만달러짜리 매물을 20만달러로 부풀리는 방법이다. 바이어는 서류상으로 20만달러짜리 업소를 현금 10만달러, 융자 10만달러로 산다고 한다. 그리고 융자 10만달러를 얻어 자기 돈 한푼 안들이고 업소를 인수하는 수법이다. 융자 기관에서 이런 가게에 10만달러 융자를 줄지 의심스럽다. 언더는 셀러의 욕심이 들어간 것이고, 오버는 바이어의 의도대로 움직여진다. 오버의 경우 셀러로서는 매매가만 받으면 된다고 생각할지 모르지만 여기에는 세금 문제가 전혀 ‘개입’이 안되어 있다. 그 가게를 15만달러에 구입했다면 5만달러의 양도 이익금이 발생한다. 또한 바이어는 멀쩡한 가게를 돈 한푼 안들이고 인수했다고 좋아하겠지만 10만달러짜리 가게에서 10만달러 융자 페이먼트가 나오기는 어려울 것이다. . ‘죽어라고 안 팔리는’ 식당이 있었다. 어찌어찌해서 주인이 바뀌었다. 매입 가격은 50만달러. 두 달 후 그 가게가 매물로 나왔다. 가격은 무려 70만달러. 에스크로 서류의 잉크가 채 마르기도 전에 20만달러가 더 붙은 것이다. 하지만 이런 경우는 더블 에스크로에 비하면 그래도 ‘양반축’에 속한다. 주택 같은 부동산 거래에는 더블 에스크로라는 것이 있다. 셀러의 물건을 산 바이어가 에스크로 도중 셀러가 되면서 다른 바이어에게 부동산을 넘기는 절차를 밟는 것이다. 유산으로 받은 부동산을 처리할 때 간혹 있다. 불법은 아니다. 전제는 셀러와 바이어에게 모든 사실을 공개(disclosure)해야 한다는 것이다. 같은 타이틀 회사와 에스크로 회사에서 취급하는 것이 유리함은 물론이다. 그런데 이런 딜이 비즈니스 거래에서 일어날 수 있다. 70만달러에 사서 에스크로를 진행중인데, 다른 바이어가 10만달러를 얹어줄테니 자신에게 팔라고 할 때이다. 이런 경우 시비의 소지가 많다. 세금 유예나 셀러스 퍼밋 문제 등이 걸림돌로 작용한다. 특히 명의 변경 때문에 문제가 발생하기 때문에 비즈니스 더블 에스크로는 그리 많지 않다. 바이어가 해당 비즈니스를 점유하기 전에(소유권이 넘어오기 전에) 판다면 남의 물건을 파는 것이 되기 때문이다. 진행 과정에 문제가 없을 수도 있겠지만 사고가 생기면 큰 문제를 야기할 수 있다. 그런데 문제는 가끔은 이런 식의 거래가 있다는 것이다. 본격적인 한인 커뮤니티의 역사가 40년을 넘고 있다. 사람 나이로 따진다면 중년이다. 중년이면 무엇이 옳고 그른지를 판단할 수 있는 나이다. 미국에서 가장 안전하게 돈 버는 방법은 정직하게 딜하는 방법밖에 없다는 것을 알아야 한다. 편법으로 해봐야 하루 세끼 먹는 것은 마찬가지고 큰부자는 하늘이 도와야되는것이다