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전환기 맞는 주택시장

전환기 맞는 주택시장 주택가격이 올라가면서 주택시장의 가장 난관 가운데 하나였던 언더워터, 즉 융자금이 시가 보다 많은 상태에 놓인 집들의 수가 크게 줄어들었다. 이른바 깡통주택들이 주택시장 붕괴당시 가장 큰 문제였으며, 이로인해 압류가 늘고 집값이 폭락하는 등 사태가 발생했었다. 최근 오르는 집값으로 이같은 언더워터 집은 크게 해소돼 이제 시장은 다시 건전해지고 있다. 언더워터 상태인 주택은 작년말 15% 선으로 줄어들었다. 이는 전해 2014년에 보였던 18% 그리고 2011년 말 25.2%였던 상황에서 크게 개선된 것이다. 2011년말의 상황은 전국 주택의 4분의 1이 이같은 깡통주택이었었다. 개체수로 보면 전역에서 무려 1210만채의 주택에 해당하는 것이다. 이제 그 수는 970만채로 줄어들었다. 코어로직사라는 주택분석 전문기관의 분석으로 지난 1분기만 해도 무려 60만채만채의 집이 언더워터 상황에서 벗어났다. 그렇다고 아직 주택시장에 어두운 그림자가 다 가신 것은 아니다. 아직 15% 즉 7집 가운데 1집은 언더워터 상황이며, 18%의 주택은 20% 미만의 에퀴티 수준에 놓여 있다. 게다가 4.4%의 융자인들이 단 주택시가의 단 5% 정도의 에퀴티 수준에 있다. 이들은 언제든지 다시 언더워터 상황에 다시 빠질 위험이 존재하는 상황인 것이다. 주택시장의 호황이 다행이라는 말은 이같은 위험에 불안한 주택소유자들은 집값이 오르면 금새 불안에서 벗어날 수 있다는 것을 의미한다. 때문에 희망적인 것이 지역에 따라 다르지만 아직도 집값은 오르고 있다는 말이다. 이들은 머지않아 다시 주택가격과 관련해 안심할 수 있는 단계로 올라설 가능성이 높다. 최근 작년말 들어 다시 집을 보려는 이들이 다소 주춤하는 것으로 알려지고 있다. 반면에 이제 가격이 어느 정도 올랐다고 여기고 집을 시장에 내놓는 이들은 늘어난다. 언제나 수요와 공급의 법칙이 가격을 결정한다는 철칙에서 보면 가격 상승은 왠만큼 완만해지고 앞으로 주택시장의 거래는 가격과 씨름하는 상황이 벌어질 수도 있어 보인다. 현재는 주택을 내놓는 이들이 적어 셀러스 마켓이라고 불리며 파는 사람이 다소 배짱을 부리는 일도 더러 있었으나 이제는 서서히 사는 이들의 입장을 헤아려야 하는 공평한 시장으로 다시 교정될 수 있다는 말이기도 하다. 12월에 다소 거래가 줄어든 것은 시장의 소진 기간이 32일밖에 안되는 극심한 매물부족으로 인해 벌어진 것은 아니어 보인다. 계절적인 요인도 있어 보이지만 그렇다고 한 가지 요인은 아닌 것으로 보인다. 어느 정도 가격의 움직임에 따른 정교한 보이지 않는 거래상의 교정이 이뤄지는 조정이 이미 시작된 것으로 분석된다. 가격은 2006년 거품붕괴 직전의 수준으로 완전히 회복된 것은 아니지만 일부 지역에서는 두 자릿수 집값 인상 행진이 이어진 뒤에 이같은 조정현상이 나타나는 것을 의미 깊게 봐야 할 것이다. 게다가 융자 이자율이 지난 연말 수준처럼 아주 매력적인 것이 아니기 때문에 이 요인도 집을 사려는 이들의 자세를 다시 가다듬게 하는 요인이 된다. 이미 일단 집을 사고 봐야 한다는 말을 하던 때는 서서히 지나고 있다. 융자 상황, 자신의 소득상황, 그리고 집값의 추이 등 모든 것을 정교하게 따져봐야 하는 시기가 도래하고 있어 보인다. 어렵게 모은 종자돈을 확실한 부동산투자로 노후대책을 마련하는 계기가 되었으면한다 역사는 반복되듯 내리막길이 있으면 오르막길이 있음을 명심하자 --